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EL LIBRO DEL EDIFICIO

Publicado: 24 Noviembre 2017

    Es un libro que realiza la dirección facultativa durante la ejecución de la obra basado en el proyecto y en la ejecución real y final del edificio. Es un documento en donde se recoge la información que permite al propietario conocer las características del edificio recién construido, y su régimen jurídico. Naturalmente es de gran trascendencia para le nuevo propietario conozca el edificio, su proceso constructivo, y así poder proceder a su mejor conservación y mantenimiento, alargando de esta manera su vida útil. Es en definitiva un documento que informa, guía y ordena la información del edificio durante toda su existencia.

Está formado por un cuaderno de registro, un documento de especificaciones técnicas, y un archivo de documentos. 

El promotor ha de entregarlo actualizado al comprador en el acto de transmisión de propiedad, si es un único propietario, y si es una comunidad se entregará  al presidente cuando la comunidad esté constituida. Si el edificio se lo queda el mismo promotor, la formalización se tendrá que hacer antes de tres meses del final de obra legal.

A partir de este momento el presidente, gestor o administrador de la finca tendrá a su cargo el libro y será el responsable de llevarlo al día (30 días de margen) con las correspondientes anotaciones, y adjuntando la documentación correspondiente a su archivo.

Como es normal el libro estará a disposición de cualquier copropietario para su consulta y también a disposición de los representantes de la Administración que estén relacionados con el control de su cumplimiento.

Es importante decir que hay varias leyes estatales, autonómicas y locales que obligan al mantenimiento de los edificios por parte de sus propietarios, pero actualmente el Código Técnico de la Edificación también obliga a éstos a seguir las prescripciones de uso y mantenimiento que en él se especifican.

1. Contenido del libro

El libro está formado por tres grandes capítulos que son un cuaderno de registro, un documento de especificaciones técnicas, y un archivo de documentos. A continuación detallo su contenido:

1.1. Cuaderno de registro

Tienen que constar los datos del emplazamiento, de los intervinientes en la obra, de las licencias municipales, las fechas mas relevantes, la declaración de obra nueva, el régimen jurídico, las cargas reales que pueda tener el edificio, las garantías del promotor y los industriales, el registro de incidencias (donde se dice en que acta se entrega el libro, los cambios de titularidad, las reformas, alguna modificación de datos iniciales, las ayudas, y los seguros), el registro de operaciones de mantenimiento y reparación (donde están las operaciones obligatorias de gas, de ascensor, etc, la reparación de vicios y defectos, operaciones hechas con subvenciones o posibles ayudas, y otras consideraciones).

1.2. Documento de especificaciones técnicas

Dentro de este capítulo han de constar los planos de plantas, alzados y secciones reales, los planos de cimentación, los planos de estructura, los esquemas de instalaciones y de seguridad, la descripción de materiales y soluciones constructivas empleadas, el manual de uso y mantenimiento, y los documentos que puedan alterar este capítulo como resultado de alguna incidencia que se haya producido.

1.3. Archivo de documentos

Dentro de este capítulo han de constar en formato DIN A-4 los documentos originales compulsados o reconocidos que surjan en el cuaderno de registro, las licencias, sus pagos, el certificado de final de obra, la declaración de obra nueva, pólizas con las garantías de los seguros contratados, división horizontal y estatutos, cedulas de regímenes jurídicos, cargas reales, documentos que acrediten subvenciones o posibles ayudas, justificaciones de reparaciones o rehabilitaciones, facturas, etc.

2. Manual de uso y mantenimiento

Se informa y guía al propietario del edificio dándole las correctas instrucciones para que realice el mantenimiento oportuno en su estructura, cubierta, cerramientos, instalaciones y sistemas de evacuación.

Además se informa del uso y funcionamiento de los componentes singulares, de las operaciones razonables de mantenimiento y revisiones, advertencias sobre usos incorrectos y realización de operaciones.

Las instrucciones sobre el uso de los elementos y materiales, sobre la limpieza domestica, sobre la evacuación en caso de emergencia, sobre el mantenimiento por parte del usuario, o del mantenimiento por parte de técnicos, sobre las inspecciones técnicas, y sobre las reposiciones, así como cualquier indicación que reseñe el técnico que lo suscriba, estará incluida también dentro de este manual.

Como mencioné con anterioridad, es de obligado cumplimiento para las propiedades seguir lo que marque el manual de uso y mantenimiento, según el nuevo Código Técnico.

 

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