El mercado residencial español ha entrado definitivamente en un nuevo ciclo, el de la recuperación. Si bien el despegue se producirá con cierta moderación. De hecho, tal y como constata el informe "situación inmobiliaria en España", elaborado por BBVA Research y Real Estate, el arranque del nuevo ciclo está siendo mucho más suave que en ocasiones anteriores debido a la acumulación de nuevas viviendas sin venderé -lo que ha condicionado el funcionamiento del mercado en los últimos años, retrasando la puesta en marcha de nuevos proyectos y agudizando la corrección del precio de la vivienda -y  al proceso de desapalancamiento por el que están pasando las familias españolas.

   En 2015, la venta de viviendas superó las 400.000 unidades. El cambio de tendencia se inicio en 2014 y se ha consolidado a lo largo de  este ejercicio. "De hecho, en los tres primeros trimestres de 2015, la venta de viviendas aumentó un 10,9 % hasta superar las 283.000 unidades. Este ritmo de ventas acelerará en el cuarto trimestre y la tendencia continuará, también, en 2016". No en vano, desde el servicio de estudios de BBVA, aseguran que se mantendrá la recuperación en el mercado de trabajo.

   La recuperación ha venido, pues, para quedarse, pero ¿cuáles son los pilares que apuntalarán esta tendencia en 2016 sin miedo a que pueda producirse una recaída?

1.- Fortaleza de la demanda vía mejora del empleo. Entre 2014 -2015, el número de ocupados aumentará en algo más de un millón de personas y todo hace pensar que la mejora continuará también en 2016 y se generarán alrededor de medio millón de empleos netos adicionales, lo que supone un fuerte impulso para la demanda residencial, tanto de vivienda principal como vacacional.

2.- Renta de las familias. En consecuencia con lo anterior, la renta disponible de los hogares comenzó a registrar crecimientos interanuales positivos a partir del verano de 2014. Esta tendencia ha continuado también en 2015 hasta alcanzar un aumento de 4 % interanual a mitad de año. En este sentido, la mejora de los ingresos de los hogares, al tiempo que ha descendido la presión fiscal, da lugar a un avance en la renta de las familias, lo que supone la existencia de otro elemento positivo que apoya la demanda residencial. Hacia adelante, se espera que la renta de las familias se recupere también en 2016 vía recuperación del empleo.

3.- Riqueza de las familias. Por primera vez desde 2007 (y desde el segundo trimestre de 2014) hay tasas de crecimiento. La positiva evolución de los mercados financieros y la estabilización de los precios residenciales están permitiendo la recomposición de la riqueza de las familias, lo que facilita la vuelta a la inversión residencial por parte de los hogares: en 2016, el incremento de la renta bruta disponible se intensificará, alcanzando una tasa interanual de 3,1 % en términos nominales, lo que se verá favorecido por el aumento de la riqueza de los hogares y por la reducción de la carga fiscal derivada de la rebaja del IRPF.

4.- Confianza de los consumidores. A finales de 2015 presenta niveles similares e incluso superiores a los anteriores a la crisis. Así, al final del tercer trimestre de 2015, los indicadores de precepción por parte de los hogares de la situación económica en los próximos 12 meses muestran valores máximos previos a la recesión. La mejora del empleo, la renta y la riqueza de las familias está contribuyendo a una visión optimista por parte de las familias.

5.- Positiva evolución del proceso de formación de hogares. De hecho, desde el primer trimestre de 2007 se han formado en España un total de 19 millones de nuevos hogares, con un avance interanual del 1,4 % de media.

6.- Fuerte progresión de la demanda foránea. En 2014, las compras de viviendas realizadas por extranjeros crecieron el 38 %, y en el primer semestre de 2015, el 11,7 % en tasas interanuales.

7.- Bajos tipos de interés debido a la política monetaria expansiva impulsada por el BCE. El tipo de nuevas operaciones para la adquisición de vivienda cerró en el 2,25 % a finales de septiembre, frente a tasas del 2,6 % con las que cerró en 2014. En 2016, las condiciones de financiación serán favorables con tipos de interés relativamente bajos. El Euribor a 12 meses , principal referencia de los préstamos hipotecarios, se situará, probablemente, en cotas inferiores a las de 2014, en promedio anual. Este recorte del tipo de referencia hipotecario junto con la reducción de los diferenciales aplicados por las entidades financieras, que se observa desde hace algunos meses, darán lugar a que el tipo del crédito asociado a las nuevas operaciones de adquisición de viviendas experimente nuevos descensos, marginales, también en 2016.

8.- Se reactiva la edificación de viviendas. Desde el inicio de la crisis, la actividad constructora fue descendiendo hasta situarse en mínimos históricos en 2013. Ya en 2014 se visaron un total de 35.600 nuevas viviendas, lo que supuso un ligero avance interanual del 1,7 %. Sin embargo, no ha sido hasta 2015 cuando la recuperación de la promoción de viviendas está tomando forma y se consolida. De hecho, en los nueve primeros meses del año se han visado algo más de 36.000 viviendas, lo que supone un aumento del 31 % en relación con el mismo periodo de 2014. Todo indica que la tendencia continuará hasta cerrar el año con unos 45.000 visados de vivienda. Este progreso de los visados avalado por la positiva evolución del mercado de trabajo en el sector de la construcción que, al cierre del tercer trimestre de 2015, contaba con 61.000 ocupados más que en la primavera de 2014, una vez corregida la serie de variaciones estacionales. A su vez, el paso registrado en e sector se redujo en más de 170.000 personas en el mismo periodo. Lo anterior es reflejo de que los empresarios están recuperando la confianza en el sector.

9.- La financiación hipotecaria apoya la expansión de la demanda como la vuelta de la promoción residencial y contribuyendo, con ello, a la recuperación del sector. El cambio de tendencia comenzó a observarse en los primeros meses de 2014 en un contexto de intenso apalancamiento financiero por parte de hogares y empresas. Si bien se partía de unos niveles muy bajos, el flujo de nuevos créditos para la construcción y la adquisición de inmuebles mostró un dinamismo no visto desde el inicio de la crisis. La estabilización del mercado residencial, en lo que a precios y a ventas se refiere, y una mayor confianza por parte de los hogares han sido los principales factores que han sustentado el aumento de la demanda de crédito hipotecario desde 2014.

10.- Mayores operaciones de suelo. El aumento de la superficie y de las transacciones de suelo urbano vendido hasta la fecha justifica un mayor dinamismo de la construcción residencial en el próximo año. Sin embargo, dada la duración del proceso de construcción de una promoción de viviendas, se espera que la oferta de vivienda en el mercado siga reduciéndose en 2016, lo que, en un entorno de crecimiento de la demanda, justifica un escenario de incremento del precio de la vivienda. Por su parte, el comportamiento regional seguirá caracterizándose por una elevada heterogeneidad: las regiones con un mayor impulso de la actividad y más expuestas a la demanda foránea seguirán mostrando  un mayor dinamismo del sector inmobiliario.