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GLOSARIO DE TÉRMINOS

Publicado: 21 Noviembre 2017

Arrendador: Persona que cede a otra el uso de una cosa por tiempo determinado y precio cierto.

Arrendatario/inquilino: Quien adquiere el uso de una cosa por tiempo determinado y a cambio del abono de un precio cierto. Sinónimo de inquilino cuando lo que se arrienda es una vivienda.

Aval: Garantía de una tercera persona, normalmente un familiar del comparador (prestatario), que garantiza el pago del préstamo en caso de no hacerlo éste.

Avalista: Persona que interviene como garante en un préstamo y que asume las responsabilidades de pago en caso de que el prestatario no haga frente a la deuda y/o a sus intereses.

Cesión de contrato: Es la entrega por el inquilino de la posesión de la vivienda a terceras personas no firmantes del contrato, debiendo solicitar para ello consentimiento al arrendador. En caso contrario, el arrendador tendrá derecho a la resolución del contrato.

Cláusula abusiva: Aquélla que se incluye en los contratos y es contraria a la buena fe y al justo equilibrio entre los derechos y obligaciones de las partes (consumidor y profesional) en perjuicio del consumidor y no ha sido negociada individualmente entre las dos partes.

Comunidad de propietarios: Colectivo formado por todos los cotitulares de un edificio dividido en régimen de propiedad horizontal. Se organiza corporativamente y carece de personalidad jurídica. Se regula por estatutos, que atenderán a los detalles de la convivencia y a la adecuada utilización de los servicios y cosas comunes.

Contrato: Pacto o convenio oral o escrito, entre partes, que se obligan sobre materia o cosa determinada, y a cuyo cumplimiento pueden ser obligadas.

Contrato de arras: Cantidad que entrega el comprador al vendedor en garantía de la conclusión del contrato de compraventa de la vivienda que han convenido pero que está pendiente de formalizar. Según su finalidad y sus efectos se denominan: de arras confirmatorias (constituyen una entrega que garantiza la fuerza vinculante del acuerdo de futura compraventa, y no dan derecho a resolver la obligación contraída); de arras penales (garantizan el cumplimiento del contrato a través de la pérdida de las arras por el comprador o su devolución doblada por el vendedor en caso de incumplimiento, pero en ambos casos sin perjuicio de la posibilidad para ambas partes de reclamar el cumplimiento estricto de lo pactado); y arras penitenciales o señal, que es la figura más habitual (las dos partes tienen la opción de retractarse, perdiendo el comprador la cantidad entregada y el vendedor el doble de la cantidad recibida, según sea uno u otro el que renuncia).

Contrato de arrendamiento: Contrato por el que una de las partes (arrendador) se obliga a dar a otra (arrendatario) el goce o uso de una vivienda por tiempo determinado y precio cierto. El arrendamiento de fincas urbanas (para finalidad de vivienda o para uso distinto del de vivienda) está actualmente regulado en la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Derecho de tanteo y retracto: El derecho de tanteo es un derecho de adquisición preferente cuyo titular está facultado para adquirir, con preferencia a cualquier otra persona, una cosa que va a ser enajenada por su propietario a un tercero por el mismo precio que ese tercero por el mismo precio que ese tercero abonaría. El propietario está obligado a comunicar al titular del derecho de tanteo su intención de vender así como las condiciones en que quiere hacerlo. El retracto es el derecho a subrogarse en el lugar del comprador, adquiriendo la cosa que fue objeto del contrato de compraventa en las mismas condiciones que el comprador, en cuya posición se subroga, satisfaciendo el mismo precio más los gastos necesarios habidos en la compraventa.

Desgravación fiscal: Gasto dinerario que repercute en los ingresos anuales de una renta per cápita, disminuyendo el beneficio de la misma, reduciendo así la carga fiscal.

Desahucio: Acción de resolución del contrato de arrendamiento por las causas establecidas en la ley. El dueño podrá interponer una demanda para rescindir el contrato y exigir el desalojo, tal y como contempla la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos, en los siguientes casos: por falta de pago de la renta u otras cantidades de cargo del arrendatario, por falta de pago o actualización de la fianza, por subarriendo inconsentido, realización daños causados dolosamente en la finca o de obras inconsentidas cuando el consentimiento del arrendador fuera preciso, cuando en la vivienda tengan lugar actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas, cuando la vivienda deje de estar destinada de forma primordial a satisfacer las necesidades permanentes de vivienda del arrendatario, etc.

División horizontal: Acto documentado en título público, mediante el cual se divide un inmueble en varias y distintas fincas registrales independientes, con asignación a cada una de ellas de un coeficiente de copropiedad o participación en el totla del inmueble. Se inscribe en el Registro de la Propiedad.

Documento privado: Aquel que recoge la voluntad de quien lo otorga. Por ejemplo, si es una compraventa, recoge la voluntad de las partes de transmitir la propiedad de una finca. No se firma en presencia de ningún fedatario público, ni se inscribe en ningún Registro.

Documento público: Documento que recoge la voluntad de quien lo otorga y es autorizado por un Notario, lo que le faculta para ser inscrito en el Registro de la Propiedad. Se reconoce cumúnmente como escritura, y algunas de las más frecuentes son: hipoteca, compraventa, obra nueva, división horizontal, etc.

Empresas patrimonialistas: Empresas que por necesidades de desarrollo de su negocio o por la política de inversión cuentan con una determinada cartera de inmuebles, que en función de la estrategia pueden poner en venta o alquiler, para así obtener liquidez.

Enajenación: Forma de transmisión de un bien inmueble.

Enervación del desahucio: Derecho que tiene el inquilino de rehabilitar el contrato de alquiler mediante el pago de las cantidades adeudadas. Una vez interpuesta la demanda, mediante el pago o consignación por parte del inquilino de las cantidades reclamadas, se pone fin al juicio de desahucio, rehabilitándose el contrato de arrendamiento. Es un derecho excepcional y sólo se podrá hacer uso del mismo en una ocasión. En todo caso, no cabrá enervación si el arrendador requiere con al menos 30 días de antelación a la interposición de la demanda por cualquier medio fehaciente el abono de las cantidades adeudadas y el pago no hubiese tenido lugar.

Escritura: Documento público firmado y autorizado por un Notario que da fe de su contenido y que lo faculta para ser inscrito en el Registro.

Fianza: Obligación que uno adquiere de hacer algo a lo que otro se ha obligado, en caso de que éste no lo haga. Prenda que da el contratante en seguridad del buen cumplimiento de su obligación.

Financiación:; Cantidad de dinero prestado. Para la adquisición de una vivienda suele oscilar entre el 70 % y el 80 % del valor real del inmueble que se compra.

Garantía adicional: Las partes podrán pactar la entrega de garantías adicionales a la fianza que tengan por objeto el cumplimiento de sus obligaciones por parte del inquilino.

Gravamen: Carga impuesta sobre un inmueble.

Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD): Impuesto que grava los actos formalizados en ducumento público, inscribible y con cuantía económica, como las compraventas e hipotecas. Su importe es el 0,5 % de la responsabilidad hipotecaria en el caso de las hipotecas, y del importe escriturado en la compraventa de viviendas nuevas.

Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP): Impuesto que grava las segundas y posteriores transmisiones de patrimonio que implican un intercambio de bienes. El tipo actual es el 8 % en la mayoría del territorio español, aunque hay excepciones.

Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI): Tasa municipal que grava la propiedad de una finca. Se cobra anualmente y su importe depende del valor catastral asignado a la finca. Anteriormente se denominaba "Contribución Territorial Urbana".

Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (plusvalía):  Impuesto municipal que grava el aumento de valor de los terrenos. También se conoce como plusvalía. Por ley es el vendedor el sujeto pasivo del impuesto, salvo pacto en contrario, en cuyo caso deberá quedar reflejado en la escritura pública de compraventa. La cantidad depende de los años transcurridos desde la última liquidación, el municipio, e incluso la zona donde se encuentre situada la vivienda dentro del municipio.

Impuesto sobre el valor añadido (IVA): Impuesto que grava la primera transmisión de bienes inmuebles cuyo importe es del 5 % del importe escriturado.

Inmobiliario: Es todo lo que se relaciona con bienes inmuebles, dicha venta. Cuentan normalmente con equipos de gestión que optimizan los rendimientos, a partir de la estrategia adoptada, en cuanto al tipo de activo en que invertir, características, ubicación, plazos de adquisición, gestión y liquidación y política de objetivos.

Inscripción registral: Cada una de las anotaciones practicadas en el Registro de la Propiedad Inmobiliaria. Las más habituales son: asientos de presentación, asientos, anotaciones preventivas, cancelaciones y notas marginales.

Inversores inmobiliarios: De diversos tamaños, grandes, medianos o pequeños inversores, cuya finalidad es la adquisición de inmuebles, para que después de una gestión obtener un beneficio, generalmente por la puesta en alquiler durante un tiempo determinado y la posterior venta. Cuentan normalmente con equipos de gestión que optimizan los rendimientos, a partir de la estrategia adoptada, en cuanto al tipo de activo en que invertir, características, ubicación, plazos de adquisición, gestión  y liquidación y polítca de objetivos.

Libre de cargas: Se dice de la finca sobre la que no pesa ninguna limitación a su dominio. Es decir, sobre la que  no existen hipotecas, censos, cláusulas resolutorias, usufructos, u otras limitaciones.

Nuda propiedad: Propiedad que está gravada o limitada con algún derecho real de goce y disfrute, quedando al nudo propietario exclusivamente el derecho de disposición sobre la cosa, pero sin poder disfrutar de ella.

Obra nueva (declaración de): Documento público donde se declara la existencia de una edificación o la construcción de una nueva. Su inscripción en el Registro de la Propiedad supone la creación de una finca registral por desaparición de la finca registral de procedencia.

Opción de compra: Cláusula añadida a un contrato, mediante la cual, el oferente concede al optante o beneficiario el derecho a realizar la compra de un bien en un plazo determinado. Esta opción suele aparecer en contratos de alquiler, leasing

Promotor:  Persona física o jurídica que decide, impulsa, programa y financia, con recursos propios o ajenos, las obras de edificación  para sí o para su posterior enajenación, entrega o cesión a terceros bajo cualquier título.

Promotores inmobiliarios: La Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) define al promotor como "cualquier persona física o jurídica, pública o privada que, individual o colectivamente, decide, impulsa, programa y financia, con recursos propios o ajenos, las obras de edificación para sí o para su posterior enajenación, entrega o cesión a terceros bajo cualquier título".

Registro de la Propiedad: Organismo estatal encargado de proclamar oficialmente las situaciones jurídicas que afectan a los bienes inmuebles en un momento determinado. Existe un solo Registro con multiplicidad de oficinas, distribuidas según la demarcación registral.

Resolución de contrato: Revocación o finalización del contrato.

Sareb: La Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria (Sareb) es una entidad privada creada en noviembre de 2012 para ayudar al saneamiento de sector financiero español, y en concreto de las entidades que arrastraban de las entidades que arrastraban problemas debido a su excesiva exposición al sector inmobiliario. La mayor parte del capital de Sareb es privado, 55 %, mientras que el 45 % está en manos de Fondo de Reestructuración Bancaria (Frob). Su compromiso es vender en el plazo establecido los activos financieros e inmobiliarios recibidos y cumplir con la devolución de su deuda avalada por el Estado español.

Seguro decenal: Seguro de daños que protege al promotor/constructor de las viviendas y sucesivos propietarios de la obra durante 10 años.

Seguro multiriesgo del hogar: Póliza que cubre los posibles desperfectos que pueda sufrir una vivienda por distintas causas. En el caso de préstamos hipotecarios, la Ley Hipotecaria establece que la vivienda debe estar cubierta por un seguro contra incendios por el valor de construcción de la misma.

Socimis: Sociedad Cotizada Anónima de Inversión en el Mercado Inmobiliario (Socimi). Son sociedades cuya actividad principal es la inversión, directa o indirecta, en activos inmobiliarios de naturaleza urbana para su alquiler, incluyendo tanto viviendas, como locales comerciales, residencias, hoteles, garajes u oficinas, entre otros. Con el objeto de admitir la inversión indirecta, se permite que las socimis participen en otras Socimis o bien en entidades que cumplan los mismos requisitos de inversión y de distribución de beneficios exigidos para aquellas, residentes o no en territorio español, coticen o no en mercados regulados. Son el equivalente, en España, de la figura internacional del REIT (Real Estate Investment Trust).

Subarriendo: Situación juridica que se produce cuando el arrendatario a su vez concierta el arrendamiento parcial o total de la vivienda que él mismo tiene alquilada. Este acuerdo se encuentra supeditado a la relación principal, esto es, al contratro de arriendo principal suscrito entre el propietario y el arrendatario principal.

Subrogación: Existen dos conceptos distintos:

1. Acción por la que el comprador de una finca asume los derechos y obligaciones de otra persona por razón de un préstamo anteriormente concedido con garantía de dicha finca. Es una acción muy habitual cuando se compra una vivienda nueva directamente al promotor de la misma, el cual ha obtenido un préstamo hipotecario para financiar su construcción.

2. También se conoce por subrogación el hecho jurídico de sustitución del acreedor hipotecario, es decir, el caso en que el prestatario cambia su préstamo a otra entidad financiera que le modifica sus condiciones de tipo de interés.

Superficie construida: Superficie total incluyendo todos los elementos de la vivienda (muros, tabiques, instalaciones, etc.). En un bloque de viviendas, esta superficie incluirá la parte proporcional de "los elementos comunes" (portal, escaleras, patios, zonas verdes,...). En base a esta superficie, se calculará la cuota de participación en los gastos de la comunidad del piso.

Superficie útil: Suma de los espacios interiores de la vivienda, descontando los tabiques, muros, conductos de instalaciones, vigas, etc. Puede suponer aproximadamente un 10-15 % menos de la superficie construida.

Usufructo: Derecho de uso o disfrute que tiene una persona llamada "usufructuario", sobre una cosa propiedad de otra persona, llamada "nudo propietario". Se trata de un derecho real en cosa ajena, resultante del desglose del derecho de propiedad. El usufructo no puede durar más allá de la vida del usufructuario.

Vicios ocultos: Defectos ocultos que, en caso de aparecer en un plazo de seis meses desde la venta, dan derecho al comprador a exigir al vendedor el saneamiento de la cosa vendida.

Vivienda habitual: Contrato por el cual el arrendador cede al arrendatario el uso y disfrute de una vivienda habitable para su destino principal a la satisfacción de la necesidad permanente de vivienda del arrendatario a cambio de un precio.

Vivienda de segunda mano: Aquélla que ya ha sido transmitida en una o más ocasiones. Normalmente será una vivienda ya utilizada, pero puede darse el caso de que esté sin estrenar.

Vivienda de protección oficial (VPO): Viviendas cuya tipología, dimensiones y precios están reglamentadas por la Adminsitración, como condición para poder acogerse a determinadas ventajas tanto económicas como fiscales por parte de los compradores, los cuales, a su vez, deben reunir unas condiciones en cuanto a titularidad de inmuebles, ingresos familiares etc. Deben destinarse a domicilio habitual y permanente y su superficie útil máxima no debe superar los 90 m2. Las hay de promoción pública, de promoción privada, de régimen general y de régimen especial. Tienen unos precios máximos de venta determinados módulos.

Zonas comunes:; Son las zonas, dentro de un bloque de viviendas, que pertenecen a todos los integrantes de la Comunidad de Propietarios de forma proporcional (los jardines, las escaleras, los ascensores, patios, portal..). Esta parte proporcional se suma a la superficie útil de la vivienda para calcular la superficie construida.

 

 

 

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