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Preguntas frecuentes

¿Qué normativa resulta de aplicación a los contratos de alquiler de vivienda?

Se regulan  por la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, modificada por la Ley 4/2013. Así, los contratos se regirán por:

-De manera obligatoria por lo dispuesto en los Títulos I (ámbito de aplicación de la Ley) y IV (derechos y obligaciones de las Partes) de la LAU.

-Por los acuerdos que determinen voluntariamente las partes, dentro de lo establecido en el Título II (arrendamientos de vivienda) de la LAU.

-Supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil.

¿Cuál es la duración del contrato?

La duración del contrato será la que acuerden las partes, pero si establecen una duración inferior a 3 años el inquilino podrá requerir al arrendador para que el contrato se prorrogue, obligatoriamente, por plazos anuales hasta un plazo de 3 años.

¿Por cuánto tiempo se entiende celebrado el contrato si las partes no acuerdan plazo alguno?

Si las partes no acuerdan plazo de duración, se entenderá celebrado por un año, aplicando en este caso también el derecho del arrendatario a requerir la prórroga anual obligatoria del contrato hasta un máximo de tres años.

¿Cumplido el máximo legal de tres años, puede prorrogarse el contrato?

Si cumplidos los tres años de contrato ninguna de las partes comunica a la otra con un mes de antelación su intención de renovar el contrato, se entiende prorrogado de manera tácita por un año más.

¿Desde cuándo está vigente el contrato?

Es probable que el contrato se firme con antelación a la efectiva entrega de la vivienda, momento en el que entra en vigor el contrato de arrendamiento.

¿Es posible renunciar al contrato antes de que venza el plazo establecido?

Si han transcurrido al menos seis meses de la firma del contrato, el inquilino podrá renunciar al mismo comunicándoselo al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Corresponderá al arrendador una indemnización equivalente a una renta por cada año de contrato que quede por cumplir o parte proporcional en su caso.

¿Cómo se realiza el pago de la renta?

Salvo diferente acuerdo, el pago de la renta se realizará mensualmente y se abonará en los siete primeros días del mes.

¿Es obligatorio que el arrendador entregue un justificante del pago de la renta?

El arrendador entregará al inquilino un recibo o justificante del pago de la renta, salvo que quede acreditado por otro medio el abono, como por ejemplo medios telemáticos o ingresos bancarios.

¿Es obligatorio la aplicación del IPC para la actualización de la renta?

La actualización de la renta se pactará entre las partes. A  falta de acuerdo al respecto, la actualización se hará mediante la aplicación del IPC. La renta de los contratos firmados a partir del 1 de abril de 2015 sólo será objeto de revisión si las partes expresamente así lo han acordado, en caso contrario será de aplicación el Índice de Garantía de Competitividad.

¿Qué son obras de conservación?

El arrendador tendrá que realizar todas aquellas reparaciones que sean necesarias para la conservación de la vivienda en condiciones de habitabilidad, salvo que el deterioro lo haya causado el inquilino por un mal uso. El inquilino estará obligado a soportar las obras, pudiendo solicitar una reducción de la renta si las obras duran más de veinte días.

El inquilino, previa comunicación al arrendador, tendrá que llevar a cabo aquellas obras que sean urgentes para evitar un daño inminente, con independencia de que posteriormente repercuta en el precio al arrendador.

Aquellas reparaciones de pequeña entidad que sean consecuencia del uso ordinario de la vivienda, será cargo del inquilino.

¿Qué son obras de mejora?

El arrendador podrá realizar obras de mejora en la vivienda cuando sea imposible retrasar su ejecución hasta la finalización del arrendamiento, notificando con tres meses de antelación al inquilino la fecha de comienzo, duración y coste de las obras. El inquilino podrá en todo caso desistir del contrato, en caso contrario tendrá derecho a una reducción de la renta y a la indemnización de los gastos en los que haya podido incurrir como consecuencia de las obras.

¿Puede el arrendador elevar la renta tras la realización de obras de mejora?

Sí, pero no podrá elevar la renta más de un 20 % de la renta vigente en el momento de finalización de las obras.

¿Puede el inquilino realizar obras que modifiquen la vivienda?

Estas obras requerirán en todo caso de autorización expresa del arrendador. Si se realizan sin la correspondiente autorización, éste podrá dar finalizado el contrato de arrendamiento o exigir la reposición de las cosas al estado anterior. También podrá mantener las modificaciones sin abonar las cantidades correspondientes al inquilino. El inquilino no podrá en ningún caso realizar obras que disminuyan o comprometan la estabilidad y/o seguridad de la vivienda.

¿Se puede subarrendar la vivienda?

El subarriendo de la vivienda sólo podrá hacerse parcialmente y previo consentimiento del arrendador, no pudiendo superar el precio del subarriendo el del arrendamiento inicial.

¿Qué personas pueden subrogarse en el contrato de alquiler de la vivienda si fallece el inquilino?

El cónyuge que conviva con él en el momento de fallecimiento; la persona que haya convivido con él de forma permanente en una relación análoga a la conyugal los dos años previos al fallecimiento, salvo que haya descendencia común, caso en el que basta la mera convivencia; los descendientes y ascendientes que hayan convivido con él los dos años previos al fallecimiento; los hermanos que hayan convivido con él los dos años previos a la muerte; y otros parientes hasta el tercer grado colateral que tengan una minusvalía igual o superior al 65 % y que hubieran convivido con él los dos años anteriores a la muerte.

¿Puede el arrendador vender la vivienda?

El arrendador tendrá que comunicar al inquilino su intención de vender la vivienda, teniendo éste, salvo pacto en contrario, un derecho de adquisición preferente. El arrendador informará al inquilino del precio y condiciones de venta, disponiendo éste de un plazo de 30 días desde la notificación de la venta para ejercitar su derecho de adquisición preferente.

¿Por qué motivos puede el arrendador rescindir el contrato?

El incumplimiento por cualquiera de las partes del contrato da derecho a la parte cumplidora a exigir el cumplimiento de la obligación o a resolver el contrato.

También podrá resolver el contrato por:

- Falta de pago de la renta u otras cantidades.

-Falta  de pago de la fianza o su actualización.

-Subarriendo o cesión de la vivienda sin contar con el consentimiento del arrendador.

-Daños causados de forma dolosa o la realización de obras no consentidas por el arrendador si el consentimiento es necesario.

-Realización de actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas en la vivienda.

-La vivienda no se destina a vivienda permanente del inquilino o persona que de manera efectiva la ocupa.

¿Por qué motivos puede el inquilino rescindir el contrato?

El incumplimiento por cualquiera de las partes del contrato, da derecho a la parte cumplidora a exigir el cumplimiento de la obligación o a resolver el contrato.

También podrá resolver el contrato por:

-El arrendador no realiza en la vivienda las reparaciones necesarias para mantenerla en condiciones de habitabilidad.

-La perturbación que el arrendador pueda ocasionar por la realización de las mismas en la utilización de la vivienda.

¿Con cuántos impagos se puede iniciar un procedimiento de desahucio?

El impago de una sola mensualidad da derecho a la interposición de demanda por desahucio.

¿Se debe requerir previamente a la interposición de demanda el pago al inquilino?

No es requisito imprescindible. No obstante, si se requiere por medio fehaciente el pago con una antelación de un mes a la presentación de la demanda, el inquilino pierde la acción de enervación.

¿Puede el inquilino alegar alguna causa para impedir el desahucio?

La única oposición que puede formular el inquilino es demostrar el pago efectivo de las cantidades impagadas.

 

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